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- 고물가-고금리 인플레 시대 장기화 예상… 투자 패러다임 변화
- 시간 흘러도 가치 변하지 않는 부동산 인기, 초역세권 주거공간 '더챔버' 주목
장기간 지속됐던 저물가-저금리 시대가 끝나고 고물가-고금리의 인플레 시대가 왔다. 기후변화, 러시아의 우크라이나 침공 등으로 식료품부터 에너지, 원자재 등의 가격이 오르는 것으로 인플레 시대가 장기간 지속될 것으로 보인다.
특히 전문가들은 투자 패러다임도 바뀔 것으로 예상하며 인플레이션 상황에서는 현금을 보유하거나 은행에 저축하기보다는 실물자산에 투자해야 한다고 조언한다. 돈의 가치가 떨어지는 인플레 시대에 현금으로 자산을 유지하는 경우 향후 물가가 올랐을 때 같은 돈으로 살 수 있는 물건의 양이 줄어들게 되며, 물가 상승률 대비 금리가 낮은 은행 저축 또한 손해인 것이다.
이에 부동산 관계자들은 인플레 시대의 부동산 투자법으로 탁월한 입지의 주거공간을 추천한다. 아파트나 주거형 오피스텔 등 주거공간은 실거주가 가능한 것은 물론 배후수요도 꾸준한 만큼 시간이 흘러도 가치가 변하지 않기 때문이다. 상가나 오피스는 경기침체, 바이러스 등 외부 상황의 영향을 크게 받는 반면 입지가 좋은 주거공간은 안정적인 수익을 얻을 수 있기 때문이다.
실제로 지난해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화 이후 잠시 주춤하던 부동산 투자자들의 움직임이 빨라져 주거공간 매수가 급격히 늘어났다. 그 중에서도 '영끌'을 해서라도 내 집 마련을 해야한다는 2030세대를 중심으로 매수가 활발해지고 있다.
지난 8일 한국부동산원 자료에 따르면, 올해 3월 30대 이하 서울 아파트 매입 비중은 전체의 40.7%로 전월 대비 4.7%p 증가했다. 지난해 9월 44.1%를 기록한 이후 연속 하락하던 것이 6개월 만에 상승한 것이다.
이달 윤석열 정부 출범과 함께 부동산 규제가 더욱 완화될 것으로 기대되는 가운데 이는 곧 매수 증가, 집값 상승으로 이어질 것이라는 예측도 나온다. 그 결과 집값이 오르기 전에 부동산을 매매하거나 분양 받으려는 수요자들이 늘어나고 있으며, 특히 부동산 시장 스테디셀러로 불리는 역세권 단지의 가치도 높아지는 중이다.
- 레미콘, 철근, 콘크리트 등 건자재값 급등에 인건비 상승으로 분양가 상승 불가피해
최근 건설 자재값과 인건비가 급등하면서 아파트 분양가도 오를 것으로 예상된다.
업계에 따르면 대한건설자재직협의회(건재회)와 수도권 레미콘 업계는 4차례에 걸친 협상 끝에 5월 출하분부터 레미콘 단가를 13.1% 인상하는 것으로 합의했다. 이에 2023년 4월까지 레미콘 단가는 ㎡당 8만 300원으로 기존보다 9,300원 올랐다.
여기에 오는 6월 레미콘 업계는 믹서트럭 사업자와 운반비 인상에 대한 협상에 나설 예정이다. 레미콘 재료인 시멘트 가격이 지난 2월 15~17% 가량 오른 것은 물론 모래, 자갈 등 골재 가격, 인건비, 물류비까지 상승하고 있는 것으로 알려졌으며, 이 외 철근, 콘크리트 등 건자재값이 연이어 오르고 있다.
이처럼 자재값 상승으로 신축 단지 공사비가 치솟으면서 분양가 또한 오를 예정이다. 실제 국토교통부는 건자재값 급등 상황을 반영해 분양가 산정의 바탕이 되는 기본형 건축비 인상을 검토할 계획이라고 밝혔다. 올해 3월 공동주택의 기본형 건축비를 지난해 9월 대비 2.64% 올렸음에도 자잿값 상승이 이어지면서 추가 인상 여부를 결정한다는 것이다.
이러한 시장 분위기에 올 하반기 분양가가 오르기 전에 신규 단지를 분양 받아야 한다는 의견이 나오고 있다. 특히 차기 정부의 부동산 정책으로 임대사업자 제도까지 부활할 것으로 보이는 만큼 소형 빌라와 오피스텔 매수 문의가 급증하는 중이다. .
서울 강서구 화곡동에 들어서는 주거용 오피스텔 ‘더챔버(The Chamber)’가 분양 중이다.
6일 분양홍보업계에 따르면 더챔버는 지상 3층~지상 12층, 전용 45~75㎡, 총 154실이며, 지하 2층~지상 2층에는 5호선 화곡역과 직통 연결(예정)되는 단지 내 상업시설 ‘챔버 아케이드(Chamber Arcade)’가 함께 조성될 예정이다.
단지는 트리플 역세권으로 거듭나고 있는 화곡역과 직통으로 연결될 예정이며, 대장홍대선, 2호선 청라연장선 등이 개통하면 여의도, 광화문, 마곡지구, 상암DMC, 청라국제도시 등 수도권 주요 업무지구까지 환승 없이 한번에 이동할 수 있다.
주거형 오피스텔로 공급되는 만큼 각 세대별로 3~4Bay 설계가 적용되고 15평 이상 세대에는 2개 이상의 욕실이 설치되는 등 아파트 못지않은 상품성을 갖췄다. 넓은 펜트리를 비롯해 현관 앞 시크릿 창고, 파우더(화장대), 드레스룸, 넓은 주방 수납공간 등 실수요자들의 주거 편의성을 향상시키는 각종 특화설계도 적용된다.
한편, 더챔버의 견본주택은 강서구 강서로 일원에 마련됐으며, 공식 홈페이지 내 E-갤러리를 통해서도 단지 정보를 확인할 수 있다.
- 땅값 오르는 강서구...업무시설 공급 늘어나는 반면 주거시설 공급 적어 빨리 분양받는 것이 유리
- 마곡지구 개발, 대장~홍대선 호재로 서울 및 수도권 서남부 접근 향상 기대돼 미래가치 높아
서울 강서구 땅값이 치솟고 있다.
지난 3월 25일 입찰을 진행한 마곡지구 내 한 부지가 3.3㎡당 1억 3,000만원에 낙찰됐다. 뿐만 아니라 지난해 가양동 이마트 부지는 현대건설에 의해 6,820억원에 매수됐으며 지난 2018년 가양동 CJ공장 부지는 현대건설과 인창개발에 의해 1조 500억원에 매입됐다.
이처럼 강서구 땅값이 가파르게 오르고 있는 가운데 대부분의 부지가 지식산업센터 또는 오피스로 지어질 예정이다. 이들 지역이 서울을 대표하는 4대 업무지구로 자리매김하고 있어 업무시설 수요가 많을 것으로 예상되기 때문이다.
이에 따라 아파트, 오피스텔 등 주거시설의 가치도 오를 것으로 기대된다. 업무시설과 가까운 곳에 거주하기를 희망하는 직주근접 수요가 많아지는 반면 주거시설 공급은 적어 희소가치를 지니는 것이다. 특히 일대 땅값이 대폭 상승하며 향후 공급되는 상품들의 가격 상승이 불가피한 만큼 투자자들 사이에서는 최대한 빨리 분양을 받는 것이 유리하다고 평가되는 중이다.
2022년 1월부터 오피스텔 등 비주택담보대출도 DSR 2단계 적용 받아
지난해 분양 승인 받은 신규 단지 DSR 2단계 벗어난 막차 단지로 주목
‘더챔버(The Chamver)’, DSR 규제 벗어나고 LTV 최고 70%까지 적용
지난 1월 강화된 대출 규제인 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 시행되자 규제를 피한 신규 단지를 찾는 수요자들이 늘어났다.
DSR 2단계란 주택담보대출, 비주택담보대출, 신용대출 등을 합한 총 대출액이 2억원을 초과하면 원금과 이자액의 합이 연봉의 40%로 제한되는 규제다.
규제 강화의 의도는 상환 능력에 맞게 대출을 제한하는 것으로, 올해 7월부터는 총 대출액 1억원에 한해 DSR 40%를 적용하는 3단계가 시행된다.
정부는 실수요자의 피해를 막기 위해 DSR 산정 시 예외적으로 제외되는 대출을 따로 제시했다.
분양주택에 대한 중도금 대출, 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출 등은 DSR 산정에서 제외된다.
뿐만 아니라 강화된 규제 시행 전인 지난해 입주자 모집공고를 내고 분양에 나선 신규 단지의 경우 DSR 2단계에 해당되지 않아 잔금 대출까지 받을 수 있어
이를 찾는 수요자들의 발걸음이 빨라지고 있는 모습이다.
특히 비주택담보대출은 기존 DSR 규제를 적용받지 않았지만 새로운 2단계 규제에 포함돼 부동산 시장을 들썩이게 했다. 그 중에서도 오피스텔은 LTV 최고 70%까지 적용 받을 수 있어
아파트를 대신하는 알짜 투자처로 떠올랐으나, 올해부터 아파트 못지 않게 대출이 어려워진 것이다.
반면 지난해 모집공고 승인을 받은 신규 오피스텔은 중도금 대출, 잔금 대출 모두 DSR 규제를 받지 않다.
최근 주택시장에 변화의 바람이 일고 있다.
차별화된 커뮤니티는 물론 호텔에서나 누릴 수 있던 컨시어지 서비스를 도입한 고급 주거상품들이 속속 선보이고 있어서다.
이러한 고급 주거상품에 수요자들의 발길이 이어지고 있는 것은 코로나 사태가 큰 영향을 미친 것으로 분석된다.
코로나 사태 장기화로 집에서 머무는 시간이 늘어나며, 주거 공간 내에서 삶의 질을 높일 수 있는 시설과 서비스에 대한 니즈가 커졌기 때문이다.
게다가 보다 편리한 라이프스타일을 추구하는 30대 이하 MZ세대 경제력이 커진 점도 고급 주거상품의 인기 요인이다.
실제로 ‘2020년 국세통계연보’에 따르면 2020년 법인을 제외한 39세 이하 종부세 납세자 수는 3만 7589명으로 2019년 2만 8875명 대비 30% 이상 증가한 것으로 나타났다.
이 같은 사회적 변화에 우수한 커뮤니티와 차별화된 서비스를 갖춘 주거시설들의 인기는 분양시장에서 고스란히 나타났다.
지난해 10월 신영이 서울 용산구 한남동 일대에서 분양한 ‘브라이튼 한남’은 커스텀 하우스 설계, 어메니티, 주거서비스로 주목받으며, 지난 달 오피스텔 전 실이 조기 완판에 성공했다.
서울 강서구 마곡지구에 롯데건설이 분양에 나선 ‘롯데캐슬 르웨스트’ 역시 고급 커뮤니티 시설과 호텔식 서비스로 주목받으며 876실 모집에 무려 57만 5950건이 몰려 평균 657 대 1의 청약경쟁률을 기록했다.
이밖에 한양건설이 분양한 ‘더챔버(The Chamber)’, 현대엔지니어링이 분양한 ‘원에디션 강남’ 또한 높은 경쟁률로 청약을 마친 바 있다.
지난 26일(수) 금융위원회가 추가 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표했다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하고 대출 초기부터 원금을 분할 상환하도록 한다는 내용이다.
DSR은 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 것이다. 내년 1월부터 총대출 2억 원을 초과하면 부동산 규제지역 여부와 상관없이 DSR 40%를 적용받는다.
그런데 금융위원회는 실소유자들의 피해를 줄이기 위해 신규 분양 아파트와 오피스텔에 대한 중도금 대출을 규제 대상에서 제외했다. 잔금 대출 역시 내년 1월 전까지 입주자 모집공고를 낸 단지에 한해 DSR 계산에서 배제하기로 했다.
부동산 전문가들은 이와 같은 추가 대출규제로 기존 주택 매수를 위한 주택담보대출이 어려워진 만큼 실수요자들은 연말까지 신규 아파트나 오피스텔 청약에 ‘올인’할 가능성이 커질 것으로 전망하고 있다. 이 때문에 연말까지 청약경쟁률이 천정부지로 치솟을 것이란 관측이 나온다.
27일 한국부동산원 청약홈에 따르면 대구 수성구에서 분양한 ‘시지 센트레빌’ 전용면적 84㎡형은 최고 25.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 78㎡형 역시 4대 1로 1순위 청약을 마쳤다. 시지동 H공인중개 관계자는 “중도금 대출이나 잔금 대출은 규제 대상이 아니다 보니 실수요자들이 몰린 것 같다”고 말했다.
특히 최근 분양되는 오피스텔은 시행사(또는 시공사) 자체 보증 방식으로 중도금을 무이자로 빌려주는 곳이 많기 때문에 연말에 진행되는 중도금 무이자 조건의 주거형 오피스텔 청약에 영끌족들이 몰릴 것으로 예상하고 있다.
대출규제에 대출금리가 계속해서 인상하고 있는 시점에서 중도금 무이자 조건의 오피스텔의 경우 계약금 10%만 있으면 내 집 마련이 가능하고 잔금대출도 DSR 규제와 상관없이 70%까지 가능하기 때문에 오피스텔 청약과열 현상이 나타날 것으로 전망하고 있다.
서울의 대표 업무지구인 여의도와 신규 업무지구로 떠오른 마곡, 상암DMC가 삼각벨트를 형성하면서 그 최중심에 있는 주거밀집지역 화곡동이 주목받고 있다.
은행·증권·보험·방송 관련 기업은 물론 국회의사당 등 주요 기관이 밀집해 있는 여의도(YBD)와 더불어 강서구 마곡지구와 상암DMC가 서울 서부권을 대표하는 업무지구로 뜨고 있다.
마곡지구는 LG전자 등 대기업을 비롯한 136개 기업이 입주해 상시 근무자가 약 17만명에 달한다. 여기에 마곡 마이스 복합단지까지 조성되고 있어 서울 서남권 대표 업무지구로 급부상하는 중이다.
상암DMC는 디지털미디어·엔터테인먼트 업무지구로 방송사와 IT기업, 첨단산업센터 등이 속속 입주하면서 국내 최대 디지털미디어 클러스터로 자리 잡았다.
MBC글로벌미디어센터, YTN, SBS프리즘타워, KBS미디어센터, 종합편성채널 방송국 등이 밀집해 있다.
이처럼 서울 서부권 중심 업무지구로 마곡-여의도-상암 삼각벨트가 형성되고 있는 가운데, 업무지구 삼각벨트 최중심에 위치한 주거밀집지역 화곡동이 떠오르고 있다.
2030 젊은 세대들이 직주근접을 선호하면서 주요 업무지구와 근접하게 위치하면서 5호선 화곡역을 이용하면 마곡지구와 여의도, 광화문, 종로까지 환승 없이 한 번에 갈 수 있을 정도로 위치가 뛰어남에도 불구하고 상대적으로 저평가 되어 있는 지역이라 최근 실수요자 및 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
서울의 대표 업무지구인 여의도와 신규 업무지구로 떠오른 마곡, 상암DMC가 삼각벨트를 형성하면서 그 최중심에 있는 주거밀집지역 화곡동이 주목받고 있다.
은행·증권·보험·방송 관련 기업은 물론 국회의사당 등 주요 기관이 밀집해 있는 여의도(YBD)와 더불어 강서구 마곡지구와 상암DMC가 서울 서부권을 대표하는 업무지구로 뜨고 있다.
마곡지구는 LG전자 등 대기업을 비롯한 136개 기업이 입주해 상시 근무자가 약 17만명에 달한다. 여기에 마곡 마이스 복합단지까지 조성되고 있어 서울 서남권 대표 업무지구로 급부상하는 중이다.
상암DMC는 디지털미디어·엔터테인먼트 업무지구로 방송사와 IT기업, 첨단산업센터 등이 속속 입주하면서 국내 최대 디지털미디어 클러스터로 자리 잡았다. MBC글로벌미디어센터, YTN, SBS프리즘타워, KBS미디어센터, 종합편성채널 방송국 등이 밀집해 있다.
이처럼 서울 서부권 중심 업무지구로 마곡-여의도-상암 삼각벨트가 형성되고 있는 가운데, 업무지구 삼각벨트 최중심에 위치한 주거밀집지역 화곡동이 떠오르고 있다.
최근 청약 제한, 부동산 규제에서 상대적으로 유리한 오피스텔이 수요자들 사이 대체 주거상품으로 떠오르고 있는 가운데, 올 4분기 오피스텔 공급 물량이 급감할 것으로 예상돼 수요자들의 발걸음이 빨라지고 있다.
한국부동산원 자료에 따르면, 지난 8월 전국 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.37% 상승했다. 지난 7월 상승률이 0.18%이었던 것과 비교하면 2배 이상의 상승한 것이며, 지난해 7월 0.79%의 상승률 이후 13개월만에 최고 상승률을 기록한 것이다.
오피스텔의 인기가 달아오르고 있는 사이 공급 물량은 줄어들 것을 보이다. 지난 9월 29일 부동산 114가 발표한 자료에 따르면, 올해 4분기 전국에서 17개 단지, 8,428실의 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 이는 지난해 4분기 공급량인 10,808실과 비교하면 약 22.0% 줄어든 물량인 데다, 올해 3분기 공급량인 14,903실과 비교하면 약 43.4%나 적은 물량이다. 뿐만 아니라 지난 2010년 4분기 공급 물량인 6,563실 이후 10년 만에 나타난 최저치로 향후 신규 오피스텔이 더욱 희소해질 것으로 보인다.